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（仮称）川崎幸病院移転新築計画

提供サービス

概算見積／コンサルティング／発注代行／VE 提供サービス図

建築概要

建設地	神奈川県川崎市
用途	病院
構造	鉄筋コンクリート造11階建（免震構造）
延べ面積	21,268平方メートル
竣工	2012年12月予定

プロジェクトの経緯

設計事務所からの概算見積は目標を約24億円オーバー

建築主は、「救急医療」と「高度医療」に特化した社会医療法人財団石心会。最新医療機器の導入を機に、病院の移転新築を計画されていました。

計画は基本設計まで進んでいました。そこで設計事務所から出た概算見積は、82.4億円。事業の目標金額58.5億円を、約24億円も上回るものでした。設計事務所の設計変更によって、73.3億円になりましたが、予算内に収まりません。「地盤条件の悪さ」や「建築費の高騰」などが理由で、これ以上建築費は下がらないというのです。計画は難航していました。

代表桑原の著書｢『良い建築を安く』は実現できる！｣をきっかけに、建築主からお問合せをいただいたのは、そんな折でした。

希望社で図面を検討したところ、概算見積は63.2億円。コンサルティング、設計改善、発注代行サービスを組み合わせたコンサルタント型CMで、更なるコストダウンが期待できそうでした。当社は、基本設計を大きく変更しなくても、目標金額内での建築が可能であると判断しました。

そして建築主は、サービスの合理性や当社の実績を評価され、コンサルタント型CMの導入を決断されました。

目標金額内での工事契約が実現！

基本設計段階で当社は、コストを抑えるための意見を述べたり、設計改善案を提示したりしました。また、発注代行サービスで競争的な発注を行った結果、10.5億円のコストダウンに成功。建築主は、目標金額内の55.4億円で工事契約を結ばれました。

見積の差額は約10億円！高額見積の要因は？

「品質を保ちつつ、できるだけ安く建てたい」というのは、多くの建築主が望むことではないでしょうか。しかし、建築費は複雑、不透明かつ流動的。高い、安いの判断はつきにくいものです。

今回、設計事務所と希望社の見積の差額は約10億円。これまでの発注実績に基づいて見積金額を算出しているという点では、設計事務所も当社も同じです。

違いは、「発注の方法と実績の差」にあります。

当社の発注は、元請、下請ともに価格競争を促し、建築可能な安い金額を引き出します。しかし、設計事務所は、競争的に発注しません。その実績の差が、見積の大きな差額となりました。

価格競争を促し、安くする

なかなか見えない建築費。できるだけ安く建てるには、工事の内容を明らかにし、価格競争をさせることが不可欠です。発注代行サービスでは、元請の総合建設会社も下請の専門工事会社も、建築主に代わり希望社が、競争的に選定します。

発注代行で、コストダウンを成功させるためのポイントは？

ポイント１　同じ条件で比較するため、見積の内訳を明らかに

希望社の発注代行は、まず、積算をして見積内訳明細書を作成することから始まります。元請、下請からそれぞれ見積を募る際、当社の作成した内訳明細書に金額を記入してもらうことで、同じ品質・数量に対する金額を比較することが可能に。また、積算の負担がなくなるので、より多くの会社が見積に参加しやすくなり、競争を促すことができます。

ポイント２　折衝・下請の入替で安くする

折衝は、元請・下請ともに、原則として低額の3社としか行わないこととし、見積は、最初からよく検討したシビアな数字を出してもらいます。コストダウン前の、折衝対象となった元請の見積平均（「発注代行基準額」）は、既に競争原理の働いた金額といえるでしょう。

しかし、希望社の役割は、そこからどこまで建築費を下げられるのかにあります。

建築費の7～8割を占める専門工事費を競争的に調達。元請の系列会社にとらわれず、コスト競争力のある会社を採用します。また、当社がこれまで蓄積した実勢価格に関するデータをもとに、元請、下請との折衝を行い、競争した上での価格かどうかを確認します。

大型プロジェクトの本物件では、3工事（建築工事・電気設備工事・機械設備工事）、全92工種に分けて、発注を実施。工種を細かく分けることで、内容がより明らかになり、折衝によるコストダウンの効果が高まります。結果、10.5億円の大幅なコストダウンに成功しました。